No hay ningún lugar en A Coruña donde la actividad constructiva sea tan frenética como en Xuxán. Recientemente se cumplieron diez años desde que se puso la primera piedra, y el viernes pasado se inauguró otra obra, la más pequeña, de solo 14 viviendas, en la parcela Z-06. Sin embargo, aún quedan muchas obras por comenzar y la Asociación Provincial de Promotores Inmobiliarios (Appeco) considera que todavía se tardarán cuatro o cinco años en colmatar este nuevo barrio.  

Eso no quiere decir que todas las obras estén finalizadas para 2030, sino que todo el suelo estará ocupado y en construcción. Gran parte de la actividad constructora en Xuxán es pública, muchas de ellas a través de cooperativas como Galivivienda, sobre suelo autonómico. El sector privado va a remolque, en muchas ocasiones tratando de solucionar los problemas derivados de la propiedad fragmentada en algunas partes de ese ámbito. 

La conselleira de Vivienda, María Martínez Allegue, insistió en que se está haciendo todo lo posible para solucionar la crisis de habitaciones que sufre Galicia y especialmente A Coruña, como una de las zona más tensionadas de la comunidad autónoma. “Para dar solución a ese problema estamos a traballar construíndo vivenda, desenvolvendo solo, rehabilitando”, enumeró. 

Colaboración institucional 

Allegue ponderó la importancia de la colaboración entre instituciones después de que, la semana pasada, el Ayuntamiento cediera cuatro parcelas de propiedad municipal al Instituto Galego de Vivenda e Solo (IGVS) para que se pudieran construir 130 viviendas por toda la ciudad, 70 de ellas en Los Rosales. Pero quedan otros retos que deben afrontar las administraciones mediante colaboración, y uno de ellos se encuentra en Xuxán: el cambio en el Plan General de Ordenación Municipal (PGOM) que permitirá construir otras 500 viviendas.   

De manera muy similar al problema que ha surgido con la declaración de zona de mercado tensionado, en el que Ayuntamiento y Xunta intercambian papeleo y acusaciones, este cambio en el PGOM exige la colaboración de ambas entidades. El problema es sencillo: existen varias parcelas que están reservadas a uso terciario. Es decir, comercial. 

Podría decirse que es un resabio de cuando Xuxán se llamaba Parque Ofimático y tenía como fin acoger despachos y sedes de negocios, antes de que la demanda de vivienda hiciera cambiar los planes. A medida que la necesidad se incrementaba, la Xunta decidió que podía emplearse ese terreno para construir más bloques de pisos. En octubre de 2023, la entonces conselleira del ramo, Ángeles Vázquez, exponía su plan para recalificar esas dos enormes parcelas, la Z-46 y la Z-44, cada una de 4.080 metros cuadrados de superficie y 28.363 de edificabilidad.

Si Xestur (la gestora de la Xunta) hubiera querido venderlas, probablemente no encontraría ninguna promotora dispuesta a adquirirlas. E incluso si lo consiguieran, no ganarían tanto dinero como si fuera de uso residencial, puesto que el metro cuadrado se vendía, ya en 2023, entre un 40% y un 50% más caro. El Gobierno autonómico encontró un interlocutor receptivo en el Ayuntamiento, que estaba más que dispuesto a cambiar el PGOM. Sin embargo, 18 meses después, este cambio no se ha efectuado. 

Esto no quiere decir que no se hayan dado pasos pero la burocracia tiene sus tiempos. La Xunta ya ha aprobado el estudio de impacto ambiental, según la conselleira de Vivenda. El concejal de Urbanismo, Francisco Díaz Gallego, matizó el jueves que en María Pita están pendientes de recibir este documento de aprobación inicial. “En canto o analicemos e aprobemos todo, o levaremos a pleno”, prometió.
Si se aprueba, sería solo provisional, a la espera de la definitiva, puesto que modificar el PGOM es uno de los trámites más difíciles que puede afrontar la administración municipal. Eso, aunque no quepa esperar que ni el BNG ni el PP se opongan a esta medida, en un momento en el que todos los partidos apoyan al unísono la promoción pública.

A ese respecto, el edil de Urbanismo estimó que el PGOM podría estar modificado para el año que viene. Es decir, todavía dentro de doce meses: “Por plazos, y entiendo que las dos administraciones estamos lanzados y convencidas de que hay que hacer esta modificación y que estoy convencido de que los informes sectoriales la Xunta los va a sacar lo antes posible, en verano podemos tenerla aprobada inicialmente”. 
Sería la aprobación final la que se demoraría hasta el año que viene. Díaz no se atreve a fijar cuánto, se limita a señalar al primer semestre, aunque comprende la impaciencia que genera la lentitud de los trámites, más de dos años después de que comenzara. “El urbanismo es así: complicado”, sentencia. 

Y es cierto. Xuxán ha tenido que afrontar numerosas complicaciones urbanísticas desde su origen. Por ejemplo, cuando el Tribunal Supremo dictaminó, en diciembre de 2015, que el pliego de condiciones mediante el que se adjudicaron las obras de urbanización era ilegal. Esa decisión judicial obligó a paralizar los trabajos y a poner en marcha un proyecto alternativo en el que se dio prioridad a las actuaciones que permitan la ocupación de las viviendas de las cooperativas, algunas de las cuales tenían sus edificios a punto de concluir.

Estos problemas legales explican en parte que el sector privado avanzara mucho más lentamente que el público en Nostián. Fue sin duda un aliciente que la urbanización del barrio finaliza en julio del año pasado, porque esto facilita la construcción y la obtención de licencias de primera ocupación, a pesar de que las obras también pueden crear problemas, como ocurrió el pasado mes de abril, cuando se derrumbó un muro anexo a la plaza central y fue necesario cerrar el parque infantil ante el peligro de una estructura precaria. 

  
Pese a todos estos contratiempos, actualmente, Xuxán ya está habitado al 42% de su capacidad. En el censo del Instituto Nacional de Estadística (INE) de 2024 figuraban ya 2.011 habitantes, mientras que en 2023 eran 1.943; en 2022, 1.869, y en 2021, 1.605. Es decir, que en solo cuatro años ha crecido más de un 20%. La razón de este lento crecimiento es que las promociones son relativamente pequeñas, de unas 50 viviendas. Cuando el cambio en el PGOM se haga realidad, serán 1.381 en todo el barrio. El hogar medio acoge a 2,3 personas, eso significa que en la próxima década podrán vivir en Xuxán 4.714 personas.

La conselleira insistió en que el Gobierno autonómico es consciente del problema, que es necesario construir y también facilitar que los promotores y cooperativistas también lo hagan. Esto solo se puede conseguir con la participación de todos los sectores implicados: el privado, la administración autonómica y, por supuesto, la local