El relevo generacional es cada vez más complicado en el comercio local, tal y como aseguran los profesionales del sector. Sin embargo, los carteles de ‘se alquila’ son cada vez menos numerosos en las calles de la ciudad. Si en enero de 2023 había 820 locales vacíos, la cifra en el mismo mes de este año hacía saltar todas las alarmas: había 925 bajos desocupados en la urbe. Ahora, según el último informe de la Federación Gallega de Empresas Inmobiliarias (Fegein), el número ha descendido hasta los 740, un 20% menos; la cifra más baja desde que hay datos de la patronal inmobiliaria. En 2019 A Coruña llegó a contar con 1.100 establecimientos sin actividad, por lo que el interés de los coruñeses por emprender parece aumentar con el paso de los años. 

Desde Fegein indican que la hostelería, restauración, textil y actividades de alimentación son las que aglutinan la mayoría de las operaciones de locales comerciales, ya no solo en la ciudad, sino en toda Galicia. Así, las calles más céntricas, además de los centros comerciales, son las localizaciones predilectas para los demandantes de actividades económicas de ropa, bisutería, calzados y complementos.

El presidente de la patronal inmobiliaria, Benito Iglesias, considera que una de las principales razones del descenso de bajos vacíos podría deberse a la derivación de los mismos al mercado de la vivienda. La tendencia ha ido al alza en los últimos meses, tal y como confirmó a este diario el presidente del Colegio Oficial de la Arquitectura Técnica de A Coruña (Coatac), Carlos Mato, quien afirmó que “está habiendo muchísima demanda por parte de propietarios para convertir bajos en vivienda”. 

Uno de los motivos que ha reactivado este interés es el decreto aprobado en septiembre por el Gobierno gallego para facilitar y permitir, en determinados supuestos, que bajos comerciales abandonados o sin actividad en entornos urbanos puedan renunciar a su uso original para reconvertirse en viviendas. Lo que se evidencia el descenso del 20% en la cantidad de locales comerciales vacíos es que en A Coruña ha habido un aluvión de aperturas en primavera y verano.

Precio

Pese a todo, la Federación Gallega de Empresas Inmobiliarias considera “más que significativo” que las calles más céntricas estén “prácticamente tomadas por las grandes marcas y franquicias”, relegando al comercio local a “quedar desplazado a calles semicéntricas o periferia, al ser inasumibles los precios de arrendamientos de los locales en los núcleos céntricos”. 

Y es que otro factor a tener en cuenta es que la ciudad es la más cara para emprender: el metro cuadrado de un local comercial asciende hasta los 8,40 euros, tan solo seguida de cerca por Santiago, con 8,20. Pontevedra se sitúa en tercer lugar (7,20 euros), y Vigo en el cuarto (7). Ourense, por su parte, tiene el metro cuadrado a 6,50 euros; Lugo a 5,20; y Ferrol a cinco euros. “Los precios medios de un local comercial van en función de su ubicación, estado de conservación y reforma, metros de fachada, cristalera, etc. Cuanto mejor ubicados (esquinas), mejor acondicionados y más cristalera a la calle tenga, aumentará su valor en arrendamiento”, señalan desde Fegein.

En cuanto al número de bajos comerciales vacíos, el caso de A Coruña es el opuesto al de otras urbes gallegas y a la situación que se vive en la provincia, donde en enero había 2.250 en el circuito de comercialización y ahora hay 2.800. En Galicia la cifra asciende hasta los 8.209 locales, un 14% más que en enero. 

La patronal inmobiliaria sostiene en su informe, además, que al igual que en el mercado de la vivienda, “constatamos y así lo decimos, un alto porcentaje de municipios gallegos que están quedando anclados en áreas cada vez más deshabitadas y carentes de ningún atractivo a la hora de invertir por nuevos emprendedores y donde el relevo generacional es mínimo al finalizar la actividad económica en curso con la jubilación o cierre de sus propietarios. Quedan cada vez más bajos vacíos que no se vuelven a alquilar y que son cada vez más en nuestros municipios del rural y que se ve agravado por el cierre masivo de oficinas bancarias que eran en muchos casos sostenes de actividades económicas”. Benito Iglesias añade, por último, que el sector y los propietarios de inmuebles tienen que comprender que “las grandes marcas y franquicias reducirán espacios físicos en calles y centros comerciales al aumentar y reforzar sus canales de venta online". 

El sector comercial de A Coruña pidió hace meses protección ante el auge de convertir bajos en viviendas. “El hecho de que se conviertan bajos comerciales en pisos resta oferta al comercio. Pedimos protección del pequeño comercio y que se regule la situación de los bajos para evitar, entre otras cosas, que los precios suban”, comenta el presidente de la Federación Unión Comercial Coruñesa (FUCC), José Luis Boado. Esta protección iría destinada, sobre todo, a las zonas de alta influencia comercial, como puede ser la calle Real, la calle de la Torre, por ejemplo. “Son zonas sensibles para el comercio y creemos que hay que regularlo”, añade.

Decreto

Con la norma aprobada en septiembre por la Xunta se actualiza un decreto que ya tenía trece años y que presentaba requisitos que o bien eran muy estrictos o ya habían quedado obsoletos de cara a rehabilitación o reforma de una vivienda. El presidente de la Xunta, Alfonso Rueda, insistió en septiembre en que “no se trata de eliminar comercios y cambiarlos por vivienda” sino que es una fórmula de compatibilizar ambas opciones.

El cambio más relevante introducido con este decreto es el de favorecer o facilitar la reconversión de bajos en viviendas cuando se produzcan este tipo de situaciones, permitiendo ahora a los ayuntamientos “hacer excepciones y simplificar las exigencias necesarias para garantizar la intimidad de los residentes en determinados ámbitos”, siempre que esté debidamente justificado por razones urbanísticas o de protección patrimonial de la zona. Para ello, se mantiene con carácter general la exigencia de protección de vistas en las viviendas resultantes de la reconversión de locales comerciales en planta baja, pero serán las administraciones municipales las que podrán delimitar ciertos ámbitos en los que se exima del cumplimiento de estos requisitos, o bien se maticen para que resulten más fáciles de cumplir, mediante la tramitación de un anexo de habitabilidad. En la práctica, esto permitirá, por ejemplo, que bajos con una altura de 2,5 metros puedan transformarse en viviendas cuando antes se requería un mínimo de 3,2 metros. 

Asimismo, también se flexibilizan las condiciones que debe cumplir una vivienda para ser considerada exterior ya que con este cambio se facilita la delimitación de los tipos de espacios exteriores a los que se deben abrir las viviendas para tener tal consideración, al permitir a los ayuntamientos definir cuáles son estas zonas sin necesidad de acometer una modificación de su planeamiento urbanístico. 

En el caso concreto de viviendas localizadas en cascos históricos, antes se exigía que dos de las habitaciones principales –salón y dormitorios– tuvieran salida al exterior, pero a partir de ahora la segunda estancia exterior podrá ser también la cocina. Además, el diámetro mínimo establecido para que los patios de manzana computen como zonas exteriores de calidad se reduce de 0,7 metros a 0,5 metros. La norma aprobada en 2023 flexibilizará así las normas para los usos, lo que podrá beneficiar a unos 7.000 bajos en alquiler que tenían “pocos visos de futuro como comercio”.