Es una de las principales preocupaciones de los ciudadanos. La escasez de vivienda en alquiler, así como sus altos precios, suponen un quebradero de cabeza constante para la alta demanda que existe en la ciudad. A Coruña cuenta a día de hoy con 280 viviendas en alquiler, según los últimos datos facilitados por la Federación Galega de Empresas Inmobiliarias (Fegein). Nunca antes hubo tan pocos inmuebles en el circuito de arrendamiento. Mientras se debate sobre la declaración de zona tensionada o la regulación de los pisos turísticos, aumenta también la demanda por convertir bajos comerciales en viviendas y así lo confirma el presidente del Colegio Oficial de la Arquitectura Técnica de A Coruña (Coatac), Carlos Mato. El comercio local, por su parte, pide protección para que esta tendencia “no mate al pequeño comercio”. 

“El hecho de que se conviertan bajos comerciales en pisos resta oferta al comercio. Pedimos protección del pequeño comercio y que se regule la situación de los bajos para evitar, entre otras cosas, que los precios suban”, señala el presidente de la Federación Unión Comercial Coruñesa (FUCC), José Luis Boado. Esta protección iría destinada, sobre todo, a las zonas de alta influencia comercial, como puede ser la calle Real, la calle de la Torre, por ejemplo. “Son zonas sensibles para el comercio y creemos que hay que regularlo”, añade.

Demanda

Carlos Mato, por su parte, afirma que “está habiendo muchísima demanda por parte de propietarios para convertir bajos en vivienda”. Uno de los motivos que ha reactivado este interés es el decreto aprobado en septiembre por el Gobierno gallego para facilitar y permitir, en determinados supuestos, que bajos comerciales abandonados o sin actividad en entornos urbanos puedan renunciar a su uso original para reconvertirse en viviendas. 

“No se cierra el comercio con este cambio. La demanda está orientada, sobre todo, a zonas periféricas”, explica el presidente de Coatac. En áreas como la calle Barcelona, “donde hay mucha gente mayor y muchos pisos no tienen ascensor”, la medida es considerada como positiva por Carlos Mato. Desde el anuncio de la Xunta, muchos propietarios que se habían interesado por cambiar el uso de sus inmuebles y que no cumplían los requisitos, ahora vuelven a intentarlo. “Está resurgiendo el interés para estudiar si pueden hacerlo. Por parte de los ayuntamientos, cada uno es más o menos favorable”, considera. El presidente del Colegio Oficial de la Arquitectura Técnica de A Coruña manda un mensaje tranquilizador a los comerciantes. “Muchos no cumplen las condiciones para cambiarse a vivienda y no matará al pequeño comercio”, dice. Zonas como Os Mallos han sido testigo, en los últimos años, de un aumento de viviendas en los bajos de los edificios.

Decreto

Con esta norma, se actualiza un decreto que ya tenía trece años y que presentaba requisitos que o bien eran muy estrictos o ya habían quedado obsoletos de cara a rehabilitación o reforma de una vivienda. El presidente de la Xunta, Alfonso Rueda, insistió en septiembre en que “no se trata de eliminar comercios y cambiarlos por vivienda” sino que es una fórmula de compatibilizar ambas opciones.

El cambio más relevante introducido con este decreto es el de favorecer o facilitar la reconversión de bajos en viviendas cuando se produzcan este tipo de situaciones, permitiendo ahora a los ayuntamientos “hacer excepciones y simplificar las exigencias necesarias para garantizar la intimidad de los residentes en determinados ámbitos”, siempre que esté debidamente justificado por razones urbanísticas o de protección patrimonial de la zona.

Para ello, se mantiene con carácter general la exigencia de protección de vistas en las viviendas resultantes de la reconversión de locales comerciales en planta baja, pero serán las administraciones municipales las que podrán delimitar ciertos ámbitos en los que se exima del cumplimiento de estos requisitos, o bien se maticen para que resulten más fáciles de cumplir, mediante la tramitación de un anexo de habitabilidad. En la práctica, esto permitirá, por ejemplo, que bajos con una altura de 2,5 metros puedan transformarse en viviendas cuando antes se requería un mínimo de 3,2 metros. 

Asimismo, también se flexibilizan las condiciones que debe cumplir una vivienda para ser considerada exterior ya que con este cambio se facilita la delimitación de los tipos de espacios exteriores a los que se deben abrir las viviendas para tener tal consideración, al permitir a los ayuntamientos definir cuáles son estas zonas sin necesidad de acometer una modificación de su planeamiento urbanístico. 

En el caso concreto de viviendas localizadas en cascos históricos, antes se exigía que dos de las habitaciones principales –salón y dormitorios– tuvieran salida al exterior, pero a partir de ahora la segunda estancia exterior podrá ser también la cocina. Además, el diámetro mínimo establecido para que los patios de manzana computen como zonas exteriores de calidad se reduce de 0,7 metros a 0,5 metros. La norma aprobada en 2023 flexibilizará así las normas para los usos, lo que podrá beneficiar a unos 7.000 bajos en alquiler que actualmente tenían “muy pocos visos de futuro como comercio”.